Là
đơn vị chuyên thiết kế nhà, thiết kế nhà phố, thiết kế biệt thự...Chúng
tôi xin chia sẽ các thủ tục xin phép xây dựng cho nhà ở tại Hà Nội để quý khách hàng có thể hiểu rõ hơn về việc này.
Để xin phép xây dựng, phải làm thủ tục xin cấp giấy phép theo hướng dẫn sau:
* Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng (đối với nhà ở riêng lẻ và công trình tôn giáo theo Điều 14 Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND).
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu 1 tại Phụ lục số II kèm theo Quy định này).
Trong
trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng tạm thì trong đơn xin cấp
giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình, không yêu
cầu bồi thường chi phí xây dựng và phá dỡ công trình khi Nhà nước thực
hiện giải phóng mặt bằng theo Mẫu 2 tại Phụ lục số II kèm theo Quy định
này.
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất:
Bản
sao được chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất theo Điều 16 Quy định này kèm theo Trích lục bản đồ do
cơ quan có thẩm quyền cấp, trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất
không có Trích lục bản đồ đi kèm thì thực hiện theo quy định tại Khoản
19 Điều 16 Quy định này. Điều 16 Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND cụ thể
như sau:
- Khoản 1: Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Khoản 2:
Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho
hộ gia đình, cá nhân từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày
Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
-
Khoản 3: Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
- Khoản 4: Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số
61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị;
- Khoản 5: Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở
theo hướng dẫn tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và Thông
tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý
kiến của thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhà cấp III, cấp
IV tại các đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến
trước ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;
-
Khoản 6: Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành;
- Khoản 7: Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển
nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Khoản 8: Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Khoản 9: Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Khoản 10: Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
-
Khoản 11: Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia
đình, xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 (ngày ban hành
Nghị quyết số 125/CP của Hội đồng Chính phủ - nay là Chính phủ - về tăng
cường công tác quản lý ruộng đất).
- Khoản 12: Một trong
các loại giấy tờ sau đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có
tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận
của Ủy ban nhân dân cấp phường:
a) Những giấy tờ về quyền
được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
b)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c)
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d)
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
-
Khoản 13: Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này mà
trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất
không có tranh chấp.
- Khoản 14: Giấy tờ của Ủy ban nhân
dân xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của các hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi và được Ủy ban nhân dân huyện
thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân xã.
- Khoản
15: Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc các hộ gia
đình, cá nhân không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này
hiện đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã
có quy hoạch sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết
quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
- Khoản 16:
Giấy tờ thẩm tra không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp phường đối
với công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ của cộng đồng
dân cư đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết
quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
- Khoản 17:
Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc sử dụng đất đúng
mục đích, không có tranh chấp đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang
sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận
của Ủy ban nhân dân cấp phường.
- Khoản 18: Trong trường
hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
từ Khoản 1 đến Khoản 17 Điều này, nhưng được Ủy ban nhân dân cấp phường
xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp (thời gian thẩm tra
không quá 10 ngày làm việc) và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra
kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường (thời gian thẩm tra
không quá 07 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HD-SĐCNĐ ngày
25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội) thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình
chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất
theo quy định của Pháp luật.
- Khoản 19: Các loại giấy tờ
quy định từ Khoản 1 đến Khoản 18 Điều này nếu không thể hiện được ranh
giới phần diện tích đất hoặc công trình chủ đầu tư được phép sử dụng
hoặc sở hữu riêng thì phải được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận ranh
giới sử dụng và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận
của Ủy ban nhân dân cấp phường.
Chủ đầu tư cần xuất trình
bản gốc để đối chiếu khi nộp hồ sơ, trường hợp giấy tờ đã thế chấp thực
hiện theo quy định tại Khoản 8 Điều 18 Quy định này;
- Hai bộ hồ sơ thiết kế theo quy định tại Điều 17 Quy định này;
- Tuỳ theo tính chất công trình, chủ đầu tư bổ sung thêm thành phần hồ sơ theo Điều 18 Quy định này.
Ngoài thành phần hồ sơ nêu trên, tùy theo tính chất công trình, hồ sơ cần có thêm các loại văn bản, hồ sơ, tài liệu sau (Điều 18 Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND):
- Đối với các công trình có hồ sơ thiết kế(
thiết kế nhà phố
)xin phép xây dựng do các cá nhân, đơn vị tư vấn thực hiện theo quy
định tại khoản 2 Điều 19 Quy định này: phải có chứng chỉ hành nghề của
cá nhân và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn có chức
năng hoạt động phù hợp với nội dung tư vấn.
- Đối với công trình
xây xen: phải có mặt bằng, mặt cắt hiện trạng công trình tỷ lệ 1/100 –
1/200 thể hiện rõ các thành phần kết cấu riêng, chung với các công trình
liền kề và giải pháp gia cố, chống đỡ công trình cũ và xây dựng công
trình mới nhằm đảm bảo an toàn cho công trình liền kề do tổ chức, cá
nhân có đủ năng lực thực hiện. Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết chịu
trách nhiệm đối với việc hư hỏng các công trình liền kề, lân cận nếu
nguyên nhân hư hỏng được xác định do thi công công trình mới gây ra;
-
Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong làm thay đổi
kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình: phải có hồ sơ
khảo sát hiện trạng gồm ảnh chụp hiện trạng, các bản vẽ hiện trạng kiến
trúc, kết cấu công trình; kết quả thẩm tra kết cấu công trình hiện trạng
và thiết kế sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình do
tổ chức tư vấn có đủ năng lực thực hiện;
- Đối với công trình
ngầm, công trình có tầng hầm: phải có ảnh chụp hiện trạng của các công
trình lân cận xung quanh công trình và biện pháp thi công công trình
ngầm, tầng hầm của chủ đầu tư đã được đơn vị tư vấn có năng lực hành
nghề phù hợp thẩm tra. Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết chịu trách
nhiệm đối với việc hư hỏng các công trình liền kề, lân cận nếu nguyên
nhân hư hỏng được xác định do thi công công trình mới gây ra;
-
Đối với trường hợp phải phá dỡ công trình cũ để xây dựng công trình mới:
phải có phương án phá dỡ công trình do tổ chức tư vấn đủ năng lực lập
kèm theo quyết định phê duyệt của chủ đầu tư (đối với công trình của tổ
chức, doanh nghiệp) hoặc được chủ đầu tư ký xác nhận (đối với nhà ở
riêng lẻ hoặc công trình tôn giáo);
- Đối với nhà thuê: phải có
hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật và văn bản chấp thuận, ủy
quyền hợp pháp của chủ sở hữu nhà cho người thuê thực hiện việc xin phép
xây dựng và đầu tư xây dựng công trình;
- Đối với trường hợp xây
dựng trên đất của người có quyền sử dụng đất hợp pháp: phải có hợp đồng
thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp nhà,
đất đã được thế chấp: phải có hợp đồng thế chấp và văn bản chấp thuận
của tổ chức, cá nhân nhận thế chấp nếu trong hợp đồng không có thoả
thuận khác.
- Công trình được công nhận là di tích lịch sử - văn hoá: Thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
- Công trình tôn giáo: phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp quận và Sở Nội vụ về lĩnh vực tôn giáo;
-
Công trình, nhà ở tại bãi sông ngoài phạm vi bảo vệ đê điều: phải có
văn bản chấp thuận của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn theo quy
định của pháp luật;
- Đối với công trình của các cơ quan ngoại
giao: tổ chức quốc tế, công trình hạ tầng kỹ thuật chuyên ngành; công
trình có nguy cơ cháy nổ; công trình có tác động đến vệ sinh môi trường:
phải có văn bản chấp thuận, thỏa thuận của cơ quan quản lý ngành liên
quan theo quy định của pháp luật.
- Những công trình, dự án riêng
biệt nằm ngoài quy hoạch tĩnh không đã công bố, bao gồm công trình có độ
cao vượt lên khỏi các bề mặt giới hạn chướng ngại vật của sân bay và
những công trình nằm trong vùng trời lân cận sân bay có độ cao trên 45
mét so với mức cao sân bay; công trình nằm phạm vi ảnh hưởng đến xạ
giới, bề mặt phát xạ, tầm phủ sóng của các trận địa quản lý, bảo vệ vùng
trời; các trạm thu, phát sóng vô tuyến; công trình có chiều cao trên 45
mét so với mặt đất tự nhiên, nằm ngoài các khu vực, dự án quy hoạch đô
thị, không gian đã được các bộ, ngành, địa phương thống nhất với Bộ Quốc
phòng về độ cao (theo quy định tại khoản 5 Điều 4 Nghị định
20/2009/NĐ-CP ngày 23/02/2009 của Chính phủ về quản lý độ cao chướng
ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt
Nam) và đường dây tải điện cao thế, cáp treo: phải có văn bản chấp thuận
của Bộ Quốc phòng về quản lý độ cao tĩnh không.
- Đối với công
trình thuộc dự án, công trình thuộc báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc nhà ở
cao tầng không phù hợp với quy hoạch: phải có văn bản chấp thuận của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch.
Đối với các
trường hợp quy định tại các khoản 9, 10, 11, 12, 13, 14 Điều này, nếu
các văn bản do Chủ đầu tư nộp trong hồ sơ cần có thông tin làm rõ để
phục vụ việc cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng
có trách nhiệm gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan có liên quan.
Trong
vòng 15 ngày kể từ ngày gia đình bạn nộp hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm
quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng cho gia đình bạn (theo khoản 2 Điều 22
Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND). Sau khi nhận giấy phép, gia đình bạn có
thể tiến hành sửa chữa nhà theo giấy phép xây dựng được cấp và theo giấy
phép xây dựng. Trường hợp có khiếu nại, tố cáo liên quan thì cơ quan đã
cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm giải quyết khiếu nại tố cáo đó
theo pháp luật về khiếu nại, tố cáo (khoản 7 Điều 19 Quyết định số
04/2010/QĐ-UBND). Căn cứ vào thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như đã
nêu ở trên thì UBND quận – cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
cho gia đình bạn – có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo của hộ bà
A.
